Il existe deux types de déclaration de revenus fonciers en France : la n°2044 et la n°2044S. La première concerne les propriétaires louant directement des logements ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) qui ne rentrent dans aucun régime particulier. Elle est également réservée à ceux qui louent des biens relevant de divers dispositifs : Cosse, Besson, Borloo, Pinel, Scellier… ou un bien d’un bien bénéficiant d’une déduction comme les carrières, sablières ou gisements de minéraux.
Cette déclaration a également été mise en place pour les loyers des biens non meublés bénéficiant d’une réduction d’impôt et les revenus générés par les parts des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dans le cadre des dispositifs.
Les deux modèles de déclaration de revenus fonciers
La déclaration n°2044 S ou spéciale est destinée aux propriétaires dont les biens ont été acquis neufs, directement ou via une SCI, en secteur intermédiaire ou en zone de revitalisation rurale (ZRR). Elle s’applique aussi aux monuments historiques et aux immeubles concernés par le dispositif Malraux disposant d’un permis de construire déposé avant 2009. Enfin, la n°2044 S sert à déclarer des revenus distribués par les SPCI soumis aux dispositifs Borloo ou Robien.
Les quatre étapes de la déclaration de revenus fonciers
La déclaration de revenus fonciers comporte quatre étapes : la détermination du montant, le choix d’un régime fiscal adapté, l’application de l’avantage fiscal et le remplissage de la déclaration.
La détermination des revenus fonciers consiste à identifier le type de loyer perçu par le propriétaire. Il peut notamment s’agir de loyer hors charges locative d’un logement vide ou meublé, d’un garage, d’un parking, d’un terrain… La déclaration doit être faite au cours de l’année précédant le dépôt de celle-ci.
Le régime fiscal est différent selon que le logement soit loué vide ou meublée et de la durée de la location. Pour les logements vides, ceux générant des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 euros sont soumis au régime micro-foncier, tandis que produisant des revenus supérieurs à 15 000 euros le sont au régime réel. Deux options sont possibles pour le meublé : le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour les biens générant des revenus inférieurs à 70 000 euros et le bénéfice réel pour ceux avec des revenus supérieurs à ce montant. Les deux régimes s’appliquent aussi aux logements loués de manière saisonnière, le seuil de séparation étant de 170 000 euros.
L’avantage fiscal dépend du régime d’imposition choisi. Le micro-foncier fait bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus bruts, le micro-BIC 50%. Le régime réel induit une déduction des charges d’entretien sur les revenus brut.
Le remplissage du formulaire de déclaration de revenus fonciers intervient en dernier lieu. Il faut d’abord remplir le formulaire 2042 qui sert de base à la déclaration de revenus, ensuite les formulaires 2044 ou 2044S. Vous l’aurez certainement compris : une aide à la déclaration de revenus fonciers peut s’avérer nécessaire. Des spécialistes vous proposent leur expérience en la matière.